Макро-монитор недвижимости РФ
Questions, access requests and support:
@HousingRealty
Цены на жильё в USD, перекос первичного и вторичного рынка, московский бенчмарк и конкуренция с рублёвым carry.
Z-score каждого показателя находится в раскрывающемся блоке под соответствующим графиком.
Последнее обновление
Время файлов берётся из HTTP-заголовка Last-Modified, если сервер его передаёт. Дата в данных — максимальная дата внутри CSV.
Historical Housing vs Carry Ratio
Как читать график
Это ratio-версия сравнения: доходность жилья в USD делится на доходность рублёвой безрисковой альтернативы — ключевую ставку ЦБ РФ или её исторический аналог. Порог здесь равен 1: выше 1 — жильё принесло большую доходность, ниже 1 — рублёвый carry оказался выгоднее. В Current / Pro тот же экономический смысл показан в spread-форме: рост жилья в USD минус ставка, поэтому порог там равен 0. Упрощённо: купить жильё или продать доллары, купить рубли и разместить их под ставку.
Z-score этого показателя
Z-score показывает отклонение этого показателя от собственной исторической нормы.
0 — историческое среднее, +2 / -2 — экстремальные зоны.
Статистическая диагностика конкуренции роста жилья в USD с рублёвым процентным бенчмарком.
Первичный и вторичный рынок
Что показывает график
Сравнение уровней цен первичного и вторичного рынка в USD за м².
Z-score этого показателя
Z-score показывает отклонение этого показателя от собственной исторической нормы.
0 — историческое среднее, +2 / -2 — экстремальные зоны.
Рублёвые цены пересчитаны в USD. Z-score показывает, насколько уровни цен отклоняются от собственной истории.
Отношение первичного рынка к вторичному
Как читать ratio
Выше 1 — первичка дороже вторички. Ниже 1 — первичка дешевле вторички.
Z-score этого показателя
Z-score показывает отклонение этого показателя от собственной исторической нормы.
0 — историческое среднее, +2 / -2 — экстремальные зоны.
Показывает перекос между первичным и вторичным рынком.
Москва / РФ: вторичный рынок
Как читать Москва / РФ
Показывает, насколько Москва дороже среднего российского рынка. Рост — расширение московской премии; снижение — регионы догоняют Москву.
Z-score этого показателя
Z-score показывает отклонение этого показателя от собственной исторической нормы.
0 — историческое среднее, +2 / -2 — экстремальные зоны.
Визуально рассчитывается как 1 / Russia_to_Moscow_Secondary.
Россия: рост жилья в USD против ключевой ставки
Как читать spread
Положительное значение — рост жилья в USD выше ключевой ставки. Отрицательное — рублёвый carry сильнее.
Z-score этого показателя
Z-score показывает отклонение этого показателя от собственной исторической нормы.
0 — историческое среднее, +2 / -2 — экстремальные зоны.
Основной spread-график по России.
Москва: рост жилья в USD против ключевой ставки
Как читать spread Москвы
Положительное значение — московское жильё в USD обгоняет ключевую ставку. Отрицательное — carry сильнее.
Z-score этого показателя
Z-score показывает отклонение этого показателя от собственной исторической нормы.
0 — историческое среднее, +2 / -2 — экстремальные зоны.
Короткий ряд, потому что длинной истории Москвы нет.
Рублёвая доходность жилья с арендой против ключевой ставки
Как читать RUB Total Carry
Рост цены в RUB плюс условные 5% аренды минус ключевая ставка.
Z-score этого показателя
Z-score показывает отклонение этого показателя от собственной исторической нормы.
0 — историческое среднее, +2 / -2 — экстремальные зоны.
Упрощённая модель, не инвестиционный калькулятор.
Historical Apogee Regime
Как читать Apogee
Composite regime indicator: housing beats carry + secondary beats primary + Moscow beats regions.
Core Growth Score считается без Москвы и доступен на длинной истории. Apogee Score использует полный набор сигналов там, где доступны данные.
Это индикатор режима рынка, а не торговый сигнал.
Core Score: 0–2 без Москвы. Apogee Score: 0–3 с московским компонентом, где он доступен.
Методология
- Цены на жильё пересчитываются в USD, чтобы отделить локальную рублёвую инфляцию от долларовой динамики недвижимости.
- Рублёвый carry приближённо оценивается через ключевую ставку Банка России.
- Главный сигнал carry-режима — spread: годовой рост жилья в USD минус ключевая ставка.
- Z-score каждого графика находится в раскрывающемся блоке под соответствующим графиком.
Глоссарий
Primary_USD_m2
Средняя цена первичного жилья в России, пересчитанная в доллары за квадратный метр.
Secondary_USD_m2
Средняя цена вторичного жилья в России, пересчитанная в доллары за квадратный метр.
Primary / Secondary Ratio
Primary_USD_m2 / Secondary_USD_m2. Показывает, насколько первичное жильё дорого относительно вторичного.
Moscow / Russia Secondary Ratio
Вторичное жильё Москвы в USD/м² / вторичное жильё РФ в USD/м². Показывает московскую премию к среднему рынку РФ.
Z-score
Нормализованное отклонение от исторического среднего. Положительные значения — показатель выше своей истории, отрицательные — ниже.
RUB Total Carry Spread
Secondary_RUB_YoY + 5% - KeyRate. Положительное значение означает, что рублёвая доходность жилья с арендой выше ставки.
Расширенный глоссарий
Z_full
Z-score, рассчитанный по всей доступной истории показателя. Полезен для оценки длинного цикла, но может медленнее реагировать, если структура рынка изменилась.
Z_36
Скользящий 36-месячный Z-score. Полезен для оценки текущего перегрева или охлаждения относительно последних трёх лет. Если колонка есть в CSV, график может показывать её вместе с Z_full.
USD Housing YoY
Годовое изменение цены вторичного жилья, выраженной в USD. Показатель одновременно отражает движение локальных цен на жильё и изменение курса USD/RUB.
RUB Carry
Рублёвый процентный бенчмарк. В этой модели он упрощённо приближен ключевой ставкой. Это не доходность конкретного депозита, облигации или стратегии.
Housing vs Carry Spread
Secondary_USD_YoY - KeyRate. Положительные значения означают, что рост жилья в USD был выше рублёвого carry. Отрицательные значения означают, что рублёвый carry был сильнее роста жилья в USD.
Normalized Carry Gap
SecondaryYoY_to_KeyRate - 1. Используется, если в данных есть ratio-колонки, но нет исходных YoY и ключевой ставки. Ниже 0 — carry сильнее; выше 0 — рост жилья в USD сильнее. Это не процентные пункты.
Carry Zone / Carry Regime
Период, когда рублёвый процентный доход выглядит привлекательнее роста недвижимости в USD. В этой модели это обычно зона, где Housing vs Carry Spread ниже нуля.
Core Growth Score without Moscow
Исторический режимный индикатор без Москвы. Считает два сигнала: жильё обгоняет carry и вторичка обгоняет первичку. Значение 0–2 описывает режим рынка, но не является торговым сигналом.
Rental Yield 5%
Условная арендная доходность 5% годовых в рублях. В модели она добавляется к годовому росту цены вторичного жилья в RUB. Это грубое приближение: не учитываются простой квартиры, налоги, ремонт, комиссии, износ и разница между валовой и чистой арендной доходностью.
Важное ограничение
Модель не учитывает налоги, комиссии, расходы на сделки, ипотечное плечо, ремонт, ликвидность, условия конкретного депозита, дюрацию облигаций и реинвестирование. Это макро-монитор режима, а не полноценный инвестиционный калькулятор.