Regional Monitor (Beta)
Экспериментальный региональный монитор рынка жилья. Раздел подготовлен для добавления новых регионов.
France vs Russia proxy (experimental)
Это отдельный экспериментальный режим, а не региональный график РФ. Он сравнивает длинную историческую динамику Франции и России через индексированные ряды, приведённые к общей базе.
Что именно сравнивается
France здесь представлена не прямой ценой жилья в €/м². Используется proxy на основе исторического ряда transaction / acquisition tax: налоговые поступления, связанные с операциями приобретения недвижимости. Для сглаживания берётся 12-месячная сумма tax proxy, а затем строится годовой индекс.
Russia представлена вторичным рынком жилья в USD/m². Рублёвые цены используются только как промежуточный источник перед пересчётом в доллары.
Оба ряда переводятся в общий индекс с базовым годом 2000 = 100. Поэтому график показывает не «Франция в €/м² против Россия в $/м²», а относительную историческую динамику двух индексированных рядов.
Что такое Z-score
Z-score показывает, насколько текущее значение отличается от своей исторической нормы. Формально это отклонение от среднего значения, выраженное в стандартных отклонениях:
Z = (текущее значение − историческое среднее) / стандартное отклонение
В этом блоке Z-score считается для ratio France/Russia proxy. Значение около 0 означает близость к исторической норме. Положительные значения означают, что France proxy относительно Russia index находится выше своей нормы. Отрицательные значения — ниже своей нормы.
Это не торговый сигнал сам по себе и не рекомендация покупать или продавать недвижимость. Это индикатор положения текущего соотношения внутри собственной истории.
Данные: annual long proxy CSV. Квартальный Beta CSV существует отдельно, но в этом режиме основной методологический акцент сделан на длинной годовой серии.
France vs Spain HPI (experimental)
Это отдельный международный режим без России. Он сравнивает Францию и Испанию через однородные квартальные HPI-серии ECB/Eurostat.
Методология
Используются ECB/Eurostat House Price Index series: House price index, total, Whole territory. Оба ряда описывают residential property, all dwelling types, new and existing. Это индекс, а не цена за м².
France series:
RESR.Q.FR._T.N._TR.TVAL.4D0.TB.N.IX.
Spain series:
RESR.Q.ES._T.N._TR.TVAL.4D0.TB.N.IX.
Оба ряда нормируются к общей базе 2006 = 100, потому что первый полный общий год для France и Spain — 2006. Годовой график использует только завершённые календарные годы: 2006–2025. Последний квартал показывается отдельно как freshness.
Freshness: latest common quarter 2026-Q1. France HPI = 99.54 with status P; Spain HPI = 107.45 with status A.
France HPI vs Spain HPI
Indexed comparison, 2006 = 100. France and Spain are ECB/Eurostat HPI indices, not direct EUR/m² prices. Quarterly values include the latest available observation.
Z-score: France/Spain HPI ratio
Z-score is calculated from the completed annual France/Spain ratio. Positive values mean France is relatively stronger versus Spain than usual; negative values mean Spain is relatively stronger versus France than usual.
Source: ECB France HPI, ECB Spain HPI. Local files: quarterly CSV, completed annual CSV, freshness CSV.
Lithuania vs Russia proxy (experimental)
Методология
Lithuania layer uses Bank of Lithuania Repeat Sales House Price Index (RSHPI) for flats in multi-dwelling buildings. This is not EUR/m² and not a tax proxy: it is a transaction-based repeat-sales index.
Russia uses secondary housing price in USD per m² from the Realty dataset. Both series are normalized to 2006 = 100. The chart uses completed calendar years only: 2006–2025.
Fresh Lithuania source: updated to loading...; latest RSHPI = loading...; MoM = loading...; YoY = loading....
Lithuania RSHPI vs Russia secondary USD/m²
Indexed comparison, 2006 = 100. Lithuania: Bank of Lithuania RSHPI. Russia: secondary housing USD/m². This is an experimental proxy comparison, not a direct €/m² price comparison.
Z-score: Lithuania/Russia proxy ratio
Z-score shows how far the Lithuania/Russia ratio is from its own historical average. Positive values mean Lithuania is relatively stronger versus Russia than usual; negative values mean weaker than usual.
Выбранный регион vs Москва: цены
Средняя цена 1 кв. м, рубли. Сравнение первичного и вторичного рынков выбранного региона с Москвой. Пропуски в исходных данных отображаются как разрывы.
Z-score для графика цен
Z-score считается отдельно внутри каждого квартала: Q1 сравнивается только с Q1, Q2 — только с Q2 и так далее.
Выбранный регион как доля Москвы
Показывает, сколько цена выбранного региона составляет от московской цены. Например, 0.50 означает 50% от Москвы.
Z-score для доли от Москвы
Москва / выбранный регион: вторичный рынок
Показывает, во сколько раз вторичный рынок Москвы дороже вторичного рынка выбранного региона. Например, 2.0 означает, что московская вторичка в 2 раза дороже.
Z-score для Москва / регион по вторичке
Primary / Secondary Ratio: выбранный регион
Ratio выше 1 означает, что первичный рынок выбранного региона дороже вторичного. Ниже 1 — первичный рынок выбранного региона дешевле вторичного.
Z-score для Primary / Secondary Ratio
Florida vs UAE proxy (experimental)
Это отдельное broad geography comparison: штат Florida против UAE. Сравнение построено на индексах цен жилой недвижимости, а не на цене за м².
Методология
Florida: FRED FLSTHPI,
FHFA All-Transactions House Price Index for Florida.
UAE: FRED/BIS QAEN628BIS,
nominal residential property price index.
Оба ряда квартальные и нормируются к общей базе 2003Q1 = 100. Это proxy-сравнение широкой географии: Florida state vs UAE country-level index. Это не прямое сравнение цены в USD/m² или AED/m².
Важное ограничение: Florida source сейчас свежее, но UAE/BIS source заканчивается на 2024Q1. Поэтому график обрезается по последнему общему кварталу: 2024Q1. Последний полный год для annual Z-score: 2023.
Как читать историю Florida vs UAE
Главная ценность этого блока — не свежесть последнего квартала, а длинная история. FRED/BIS хорош именно тем, что даёт сопоставимый официальный ряд UAE RPPI с начала 2000-х. Благодаря этому видно не один локальный рыночный шум, а полный relative-value cycle: перегрев Florida, затем перегрев UAE, затем новый перегрев Florida.
2005–2006: Florida была дорогой относительно UAE. Florida/UAE ratio находился около 118–119, Z-score около +1.5. В логике switch это была зона: Florida → UAE.
2013–2014: ситуация стала обратной. В 2014 году Florida/UAE ratio упал до 41.0, Z-score был около -1.4. Это означало, что Florida была максимально дешёвой относительно UAE за всю общую историю ряда. В логике mean reversion это была зона: UAE → Florida.
2022–2023: Florida снова стала дорогой относительно UAE. В 2022 году ratio поднялся до 115.7, Z-score был около +1.4. К 2023 году перекос ещё сохранялся, хотя уже начал снижаться. Это была зона, где имело смысл думать о продаже Florida или о switch обратно в UAE.
2024Q1: UAE начал быстро догонять. Florida с базы 2003Q1 выросла примерно до 301.6, UAE — до 300.3; Florida/UAE ratio вернулся почти к 100. При этом годовой темп UAE был около +18.4%, Florida — около +5.4%, то есть UAE рос быстрее примерно на 12.9 п.п.
Важно: для медленных real estate ratios зона ±1.3 / ±1.5 уже может быть практически значимой. Классические ±2 здесь появляются редко, потому что используются широкие индексы недвижимости, квартальные/годовые данные и сглаженные отношения двух рынков.
Ограничение текущей версии: Florida source свежее и уже доходит до 2026Q1, но UAE/BIS/FRED source сейчас заканчивается на 2024Q1. Поэтому график честно обрезается по последнему общему кварталу. Он показывает, что switch Florida → UAE уже начал отрабатывать к 2024Q1, но не подтверждает, что происходило с UAE в 2025–2026.
Florida FHFA HPI vs UAE BIS/FRED RPPI
Indexed comparison, 2003Q1 = 100. Если Florida/UAE ratio растёт, Florida сильнее UAE. Если ratio падает, UAE сильнее Florida.
Z-score: Florida/UAE ratio
Z-score показывает, насколько Florida/UAE ratio отклоняется от собственной истории. Для таких медленных real estate ratios практическая зона внимания часто начинается около ±1.3/±1.5, а не обязательно около ±2.
Fresh Dubai/REIDIN tail: что видно после остановки FRED/BIS
FRED/BIS UAE остаётся главным источником для длинной истории: он позволяет видеть большой цикл с 2003 года. Но этот ряд сейчас заканчивается на 2024Q1. Поэтому для свежего хвоста мы отдельно смотрим Dubai/REIDIN.
REIDIN здесь не склеивается с основным Florida vs UAE/FRED графиком. Причина простая: это Dubai-only ряд, другая методология и другая база 2014-01 = 100. Он нужен не для замены FRED/BIS, а как свежая проверка направления рынка после 2024Q1.
По REIDIN видно, что Dubai продолжал расти в 2025 году: средний индекс 2025 года был примерно на +14.4% выше 2024 года. Но в 2026 году импульс начал заметно слабеть.
Последние direct PDF значения показывают замедление: 2026Q1 — индекс около 149.7, квартальный рост около +1.8%, годовой рост около +10.5%. В апреле–мае 2026 появились отрицательные месячные значения: April около -1.76% MoM, May около -1.07% MoM.
Практический вывод: длинный FRED/BIS слой показывает, что к 2022–2023 Florida стала дорогой относительно UAE. Свежий REIDIN-хвост говорит, что Dubai действительно продолжал догонять после 2024Q1, но к весне 2026 рост уже заметно замедлился.
REIDIN local test files: monthly enriched test CSV, quarterly enriched test CSV. Эти файлы являются тестовым fresh-tail слоем и не являются частью длинного FRED/BIS графика.
Florida vs Dubai/REIDIN: fresh-tail comparison
Indexed comparison, 2023Q4 = 100. Florida uses FHFA HPI; Dubai uses REIDIN Residential Sales Price Index. This is a short fresh-tail comparison, not a replacement for the long FRED/BIS Florida vs UAE history.
Z-score: Florida/Dubai REIDIN ratio
Test Z-score for the short 2023Q4–2026Q1 window only. By 2026Q1 the ratio fell to about 76.6, meaning Dubai strongly outperformed Florida in this short window.
Dubai/REIDIN monthly index: fresh tail to 2026
Monthly enriched REIDIN Dubai Residential Sales Price Index, base 2014-01 = 100. Latest available month in the current local file: loading....
Dubai/REIDIN monthly momentum: MoM and YoY
MoM and YoY are calculated from the monthly enriched index values. The chart is a fresh-tail check only and is not stitched into the long FRED/BIS Florida vs UAE history.
Разница годовых темпов: Florida минус UAE
Значение выше 0 означает, что Florida растёт быстрее UAE. Значение ниже 0 означает, что UAE растёт быстрее Florida. В 2024Q1 spread был около -12.9 п.п.: UAE резко догонял Florida.
Z-score для разницы годовых темпов
Source: FRED FLSTHPI — Florida FHFA HPI, FRED QAEN628BIS — UAE BIS RPPI. Local files: quarterly CSV, completed annual CSV, freshness CSV.
UAE vs Russia proxy (experimental) квартал →
Методология
UAE/Dubai proxy здесь представлен не прямой ценой жилья в AED/m² или USD/m². Используется BIS/FRED nominal residential property price index, серия FRED QAEN628BIS:
Source: FRED QAEN628BIS — nominal residential property price index . Local files: quarterly CSV, completed annual CSV, freshness CSV.
квартальный индекс цен жилой недвижимости, приведённый к годовым значениям как среднее четырёх кварталов.Russia представлена вторичным рынком жилья в USD/m² из Realty dataset. Оба ряда нормируются к общей базе 2003 = 100. График использует только завершённые календарные годы: 2003–2023.
Fresh UAE source: the latest available BIS/FRED observation is tracked in the freshness CSV.
The raw FRED CSV is refreshed by cron via QAEN628BIS, then rebuilt into
quarterly, annual, and freshness CSV files. The latest quarter is shown only as freshness
and is not used as a completed annual point unless the year has all four quarters.
UAE/BIS/FRED proxy обновляется редко и зависит от публикации новых значений FRED/BIS. Следующее обновление графика будет сделано после появления новых наблюдений в источнике.
UAE BIS RPPI vs Russia secondary USD/m²
Indexed comparison, 2003 = 100. UAE: BIS/FRED nominal residential property price index. Russia: secondary housing USD/m². This is an experimental BIS/FRED proxy comparison. The series is published by FRED as United Arab Emirates, while BIS metadata should be treated as the source authority for the exact residential-property coverage. It is not a direct AED/m² or USD/m² price-per-square-meter comparison.
Что такое Z-score
Z-score считается для ratio UAE/Russia proxy. Значение около 0 означает близость к исторической норме. Положительные значения означают, что UAE index относительно Russia index находится выше своей нормы. Отрицательные значения — ниже своей нормы.
Это не торговый сигнал сам по себе и не рекомендация покупать или продавать недвижимость.
Данные: FRED source QAEN628BIS. Local derived files: UAE BIS/FRED quarterly CSV, UAE BIS/FRED completed annual CSV, annual long proxy CSV. Freshness: UAE BIS/FRED freshness CSV.
Dubai/REIDIN quarterly test
Этот квартальный блок нужен не для замены длинного UAE/BIS/FRED ряда, а для проверки свежего хвоста. Старый UAE/BIS/FRED proxy даёт длинную историю, но сейчас обрывается на завершённом годовом значении 2023. Dubai/REIDIN даёт более свежую динамику, но история короткая, поэтому этот слой пока остаётся тестовым.
Важно: UAE/BIS/FRED и Dubai/REIDIN — разные источники и разные географии. UAE/BIS/FRED — это длинный BIS/FRED residential property price proxy, опубликованный как United Arab Emirates. REIDIN здесь используется как Dubai-only Residential Property Sales Price Index. Эти ряды нельзя механически склеивать без методологической оговорки. Поэтому квартальный график нельзя механически склеивать с длинным UAE-графиком без методологической оговорки.
База квартального сравнения — 2023Q4 = 100. Это означает, что график показывает относительное движение Dubai/REIDIN и российской вторички в USD/m² после 2023Q4, а не абсолютные цены в AED, EUR, RUB или USD за метр.
Последний полный общий квартал в тестовом ряду: 2026Q1. Dubai/REIDIN уже имеет полный 2026Q2, но российский ряд пока доступен только до 2026Q1, поэтому последний общий квартал для сравнения остаётся 2026Q1.
Dubai/REIDIN quarterly vs Russia secondary USD/m²
Квартальное сравнение с 2023Q4. Dubai представлен REIDIN Residential Property Sales Price Index. Россия представлена вторичным рынком жилья в USD/m². Оба ряда нормированы к 2023Q4 = 100, поэтому график показывает, кто после этой точки рос быстрее в относительном выражении.
Z-score для Dubai/REIDIN quarterly ratio
Z-score считается для ratio Dubai/REIDIN proxy / Russia. Значение около 0 означает близость к собственной короткой норме. Положительное значение означает, что Dubai/REIDIN относительно России находится выше своей короткой нормы. Отрицательное значение — ниже своей короткой нормы.
Разница годовых темпов: Dubai/REIDIN минус Россия
Этот график показывает не уровень цен, а разницу скорости роста. Сначала считается годовой темп Dubai/REIDIN, потом годовой темп российской вторички в USD/m², после этого из первого значения вычитается второе.
Значение выше 0 означает, что Dubai/REIDIN растёт быстрее России. Значение ниже 0 означает, что Россия в USD/m² растёт быстрее Dubai/REIDIN. Например: Dubai +12% год к году, Россия +18% год к году — разница равна -6 п.п. Это значит, что Dubai тоже растёт, но на 6 процентных пунктов медленнее России.
Z-score для разницы годовых темпов
Z-score показывает, насколько разница годовых темпов отклоняется от собственной короткой истории. Значение около 0 — близко к обычному уровню. Положительное значение — Dubai/REIDIN относительно России выглядит сильнее своей нормы. Отрицательное значение — слабее своей нормы.
Данные квартального теста: Dubai/REIDIN quarterly CSV. Freshness: REIDIN freshness CSV.